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Les conseils d’un notaire… à l’occasion des Rencontres de la FDMF

201707-juri1Pourquoi et quand prendre l’attache d’un notaire ?

  • Chez le notaire se tisse la mémoire des familles. Rien ne se perd et on peut toujours tout retrouver. Si, par malheur, un acte s’était « égaré », on peut demander la copie d’acte à la Conservation des Hypothèques, même si l’on n’aura pas, dans ce cas, les annexes. La Conservation des Hypothèques archive tous les actes publiés par les notaires, par volume et numéro. C’est donc un archivage chronologique par la date à laquelle l’acte a été déposé. Aujourd’hui, les actes sont télé-actés de manière dématérialisée, grâce à une clé USB. Dans les données dématérialisées qui vont partir maintenant à la Conservation des Hypothèques, il y a un fichier PDF qui est un scan photo de toutes les annexes de l’acte notarié.
  • Le lien entre le notaire et le propriétaire ou futur propriétaire doit se faire le plus tôt possible, au minimum à l’avant-contrat. C’est très tôt qu’il faut aborder la possibilité de vice caché, de clauses de garanties… Le compromis doit se préparer avec le notaire le plus en amont possible, car on peut inscrire des clauses suspensives, des réserves pour vérifications, sous réserve d’avoir tel document (fondé en titre, éléments de preuves …). « Je donne mon consentement d’acheter à condition que…. » Il vaut toujours mieux qu’un compromis soit notarié. 

 

Où trouver, dans des actes notariés, des informations concernant un moulin ?

Les ventes : les ventes sont aujourd’hui plus précises qu’elles ne l’étaient il y a quelques années, mais cela dépend des notaires et des études.
Les baux : aujourd’hui, il y a beaucoup de baux rédigés en dehors du monopole. La seule obligation de passer par un acte notarié est lorsqu’un bail a une durée supérieure à 12 ans, car le Code Civil nous indique qu’un bail qui a plus de 12 ans est un « droit réel »1 qui doit donc être publié. C’est une question d’opposabilité de publicité foncière2.
Les inventaires : dans les années 1950-1960, les notaires faisaient beaucoup d’inventaires. Dans ces inventaires, une partie s’appelle « l’analyse des Titres et papiers divers ». Rien ne dit que, dans ces inventaires, on ne va pas trouver un document relatif à un moulin quand on possède une origine de propriété.
Les prisées : aujourd’hui, les prisées sont faites par les Commissaires-Priseurs3 lorsqu’on doit évaluer des biens mobiliers détachables, dans une transmission à titre gratuit ou dans une transmission à titre onéreux. Il y a trente ou quarante ans, les prisées n’étaient pas faites par les commissaires-priseurs, mais étaient faites par le notaire lui-même. Certains notaires étaient extrêmement précis dans les prisées et dans les inventaires d’analyse des titres et papiers. Cela peut être donc une mine de recherche.

On risque de trouver moins d’éléments dans une transmission à titre gratuit (donations et successions) car, jusque dans les années 1970, on faisait vraiment des actes dans lesquels on constatait les décès, les héritiers, la désignation du cadastre et pas plus. Parfois, on ne signalait même pas les servitudes, car ce n’était pas obligatoire. Ce n’était pas une cause de refus ou de rejet de la formalité comme dans les actes à titre onéreux. Tout ceci aujourd’hui a évolué. Il est possible, lorsqu’on a la date d’un acte, de faire des recherches. Le notaire peut prendre rendez-vous avec les Archives Départementales. On obtient alors l’acte que l’archiviste nous apporte. On peut le consulter et faire même des tirages. C’est une chose qui fait partie de la mission de notaire. Entre 1850 et 1900, on trouve énormément d’actes et de renseignements. Par rapport aux cours d’eau ou aux limites de propriétés qui peuvent nous intéresser et qui ne sont pas celles du droit commun. Finalement, pour les moulins, on avait des renseignements extrêmement précis, que l’on ne met malheureusement plus dans les actes. On avait ce que l’on appelait les « confins » qui indiquaient les limites. On disait « limité au couchant ou au levant », etc. Tous ces « confins » étaient parfois une demi-page complète d’un acte dans lequel on pouvait retrouver les limites de propriété et parfois même, quand le notaire était très précis, on avait la joie d’avoir annexé à l’acte un plan napoléonien. On peut ainsi résoudre des dossiers pour lesquels a été retrouvé, annexé, le plan napoléonien. Il faut rappeler qu’un acte de vente est un contrat et l’article 1134 du Code Civil indique que l’acte de vente a force de loi entre les deux parties. Autre principe juridique : ce que les parties ont fait, seules les parties peuvent le défaire. Ce qui a été fait par contrat ne peut être défait que par contrat. On peut prouver que la roue d’un moulin a tourné par des témoignages. Ces derniers peuvent être des commencements de preuve par écrit.

Les anciens plans : retrouver les anciens plans présente aussi une grande importance. Le cadastre ne vaut pas titre de propriété, mais c’est un élément qui peut s’avérer capital s’il est annexé à un acte authentique. Une annexe d’un acte authentique a la même force que l’acte authentique lui-même. C’est la définition de l’acte authentique. L’acte authentique et ses annexes constituent la « minute ». Les annexes, si elles sont paraphées ou s’il y a eu des explications sur les plans fournis, ont force probante d’un acte authentique. Les annexes font partie intégrante de la convention. Cependant, les seuls titres de propriété sont les actes.

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Comment préserver et affirmer son droit de propriété sur certains éléments ou l’existence de servitudes par actes notariés ?

a) Premier conseil : il paraît important d’éviter d’acheter un moulin sans avoir la maîtrise foncière totale englobant les trois éléments, c'est-à-dire les deux côtés du canal d’amenée et de fuite, les terrains donnant accès aux deux appuis du barrage ou chaussée de part et d’autre du cours d’eau, et bien sûr le terrain autour du moulin lui-même. Tout achat ultérieur de terrain menant du moulin à la chaussée et longeant les canaux est vivement recommandé. On rejoint là la règle de « l’unité foncière ». C’est une règle que l’on va retrouver en matière d’urbanisme aussi pour obtenir certaines autorisations. Cette règle permet d’éviter d’avoir des parcelles morcelées qui ne rempliraient pas les trois conditions relatives aux moulins.

b) Deuxième conseil : il est important d’éviter d’acheter un moulin dont la propriété a été démembrée, sous peine d’avoir de graves ennuis sous la forme d’années de procès. Effectivement, si le propriétaire du moulin est différent de celui des accessoires (canaux d’amenée, de fuite ou de chaussée), il peut forcément y avoir des difficultés car on ne respecte pas la règle d’unité. Le notaire doit considérer le moulin en termes d’universalité. Pour faire un parallèle, quand on vend un fonds de commerce, c’est : la clientèle, le droit au bail, le droit d’exploiter dans ces lieux, le matériel, le stock… Sinon, l’activité de commerce peut s’avérer compliquée. Le moulin constitue une universalité de fait, même si l’on ne sait pas, n’ayant pas fait de recherches, si la jurisprudence le traite ainsi. Cette universalité de fait doit absolument remplir les conditions de base pour pouvoir être transmise en bloc.

c) Remarque : rien n’empêche un notaire, de faire déclarer dans un acte de vente, par le vendeur, qu’il y a élévation artificielle, dérivation d’une partie de l’eau, restitution des eaux ainsi détournées. Le notaire peut aller sur place, comme officier public, constater et se faire accompagner d’un huissier. Si difficultés naissantes il devait y avoir, l’huissier rédige un « exploit4 », qui constate les lieux. Il peut prendre des photos et le notaire annexe l’exploit de l’huissier à l’acte de vente. Le notaire, qui veut toujours se protéger en termes de responsabilité, se borne à faire faire des déclarations par le vendeur. Un acte d’huissier coûte peu, au vu de l’achat. En faisant constater avec un exploit d’huissier, qui est un acte authentique comme celui du notaire, que l’on annexe ce qui s’appelle le second original de l’acte d’huissier du procès-verbal, on crée un droit. On a une véritable création de droit parce que l’on explique que les conditions de l’universalité du moulin sont remplies. Il est fortement conseillé de ne pas agir ainsi seulement à l’occasion d’un acte de vente. S’il doit y avoir transmission à titre gratuit, donation ou succession, il faut le faire de la même façon.

d) Troisième conseil : en cas de difficulté, procès-verbal ou différend avec un voisin ou une tierce personne, il est prudent et indispensable de se retourner vers les professionnels du droit en la matière afin d’être assisté dès le départ. Il faut utiliser aussi la force liée aux actes des huissiers. Dès que l’on veut faire la preuve de quelque chose, c’est bien que le notaire le relate dans des actes. Mais, si dans un acte notarié conservé cent ans, un constat d’huissier a été réalisé avec des photos couleur (l’huissier se rendant sur place en constatant que le cours d’eau avait telle largeur par exemple, etc). on se procure ainsi des arguments pour aller devant un juge, si conflit il devait y avoir, qui plus est, si ce constat d’huissier est annexé à l’acte. On peut comprendre par ailleurs la crainte de certains notaires d’écrire des choses sur un droit qu’ils ne connaissent pas, mais il faut revenir aux fondamentaux : dans un acte de vente, un exposé rappellera les conditions, fera déclarer par les parties que les conditions sont réunies, et il ne faut pas hésiter à appuyer ces déclarations par un exploit d’huissier.

e) Autre conseil : la rédaction de compléments d’actes. Il est important de faire préciser sur un acte de vente, par le vendeur, que l’on est en train d’effectuer la vente d’un moulin fondé en titre. Nous savons cependant que ce fondé en titre peut être contesté (par l'autorité préfectorale entre autre), car une déclaration de vendeur n’est qu’une déclaration. Il ne faut donc pas hésiter à annexer une batterie de documents qui peuvent concorder et constituer une souche de preuves. Quels peuvent être ces documents ?

  • Les actes antérieurs
  • Les plans cadastraux. Le cadastre fut instauré sous Napoléon afin de recenser les propriétaires et ainsi les taxer. Ce fut un travail colossal d’identification des propriétaires. Le cadastre sert aujourd’hui à faire payer les taxes foncières et d’habitation en déterminant un revenu cadastral. Mais c’est bien sûr un élément de preuve capital. Où peut-on trouver ces plans ? On peut les trouver parfois dans les actes notariés, mais dans les actes à titre onéreux comme les ventes souvent. On peut aller aussi consulter tous les plans napoléoniens aux Archives Départementales. Ces plans sont aujourd’hui très souvent scannés, microfilmés. Les plans cadastraux actuels sont en ligne sur Internet5 avec possibilité de faire une édition gratuite format A4 ou A3. Certaines Archives Départementales mettent progressivement les plans cadastraux napoléoniens en ligne également6. On peut ainsi prouver que les parcelles actuellement cadastrées sont les parcelles antérieurement cadastrées. Il y a beaucoup d’erreurs suite au remembrement et les notaires sont amenés à faire de nombreux rectificatifs.

Rien n’empêche non plus un vendeur de déclarer, dans l’acte notarié, que le moulin est fondé en titre. On ne peut vendre que les droits qu’on a et s’il s’engage à vendre un droit qu’il n’a pas, il peut y avoir remise en cause et la clause d’exonération ne fonctionnera pas car il aura vendu quelque chose qu’il n’avait pas. Cela reste quand même quelque chose de précaire. Cela paraît délicat de déclarer un moulin fondé en titre sans preuves.

  • Autres sources fiscales que le cadastre : les matrices des rôles de patente. Ces matrices sont peu conservées dans les Archives Départementales. Elles permettaient d’obtenir des renseignements sur le matériel utilisé. La patente était calculée suivant plusieurs critères : nombre d’ouvriers, matériel, chômage plus ou moins important dans l’année, valeur locative des locaux.
  • Les plans antérieurs au cadastre : différents suivant les régions et définis comme étant des « sources écrites descriptives des propriétés notant leurs limites avec les propriétés voisines en prenant les points cardinaux comme références ». Il existe parfois des plans terriers qui accompagnaient ces documents écrits. Ces sources se trouvent en Série E.
  • Les sources notariales : déjà évoquées.
  • Les biens nationaux : saisies et ventes des biens nationaux. Après la révolution de 1789, certains biens ont été réquisitionnés au profit de la nation et vendus peu après. Il y a deux sortes de biens nationaux : les biens de première origine, les biens ecclésiastiques, et de seconde origine, les biens provenant des émigrés. Tous les moulins antérieurs à la révolution n’ont donc pas été concernés par cette procédure. On peut consulter aussi, auprès des Archives, les inventaires de ces biens indiquant les dates de procès-verbal d’expertise ou de vente du bien. On peut ainsi retrouver l’identité de l’acquéreur et le dossier concernant l’expertise de ce bien et trouver ainsi des éléments qui concordent à remplir les conditions d’existence d’un moulin.
  • On peut retrouver l’histoire de certains moulins à l’aide des archives seigneuriales saisies à la Révolution ou bien celles du clergé. Ces archives peuvent contenir des baux, des procédures suite à des contentieux avec des bailleurs, et parfois même des plans. Certaines archives seigneuriales sont conservées aux Archives Nationales ou dans les séries S et J aux Archives Départementales.
  • Des archives privées entrées par dons sont aussi consultables aux Archives Départementales.
  • Des sources diverses : des associations locales peuvent détenir des informations suite à des recherches spécifiques, suite à la sauvegarde d’un moulin...

f) Les CRIDON : Si le notaire ne veut pas faire ces recherches ou ne sait pas où les faire, il faut savoir qu’il existe à disposition des 9000 notaires de France ce que l’on appelle les CRIDON, ( C comme Centre, R comme Recherches, I comme Information, D et O comme Documentation et N comme Notariale). Les 9000 notaires de France sont des notaires de base, avant tout généralistes, et il ne faut pas hésiter à consulter des spécialistes de haut niveau. Il existe plusieurs CRIDON7 en France. CRIDON Nord, CRIDON Est, CRIDON Lyon, CRIDON Bordeaux, CRIDON Sud, etc. Ces CRIDON sont composés de juristes qui ne travaillent que pour la profession notariale et que seuls les notaires peuvent consulter. Le CRIDON Ouest, par exemple, est composé de 60 juristes. Chaque juriste travaille sur un sujet déterminé. Ces CRIDON peuvent même, à la demande du notaire, poser des questions ministérielles. Le notaire peut poser une question précise concernant un de ses clients et un acte, au sujet d’un moulin, comme par exemple « comment rédiger un acte notarié ? Est-ce que, selon vous, le moulin est fondé en titre ? Est-ce que je peux écrire cela dans mon acte notarié ? Comment l’acquéreur peut être protégé ?… ». Si le notaire semble peu informé au sujet des moulins, rien n’empêche chacun de lui suggérer d’interroger le CRIDON concerné.

g) Le Conseil Supérieur du Notariat : la Fédération peut entrer en relation avec le Conseil Supérieur du Notariat. Ce Conseil a créé des instituts de recherche. Il existe l’Institut Notarial de la Propriété Immobilière composé de gens très qualifiés dans le domaine du Droit et qui travaillent avec des universitaires. Un notaire qui interrogerait cet institut obtiendrait une réponse.

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Comment retrouver la preuve de propriété foncière d’un accessoire du moulin si un acte n’existe pas ?

C’est la notion de notoriété de prescription. Soit le propriétaire a un acte de propriété, soit il n’en a pas. Dans ce dernier cas, il faut savoir qu’en droit français, tout bien appartient à quelqu’un. Il n’existe pas de bien sans propriétaire. C’est la définition même du droit des biens. S’il y a un doute sur un bien, il y a un acte possible à rédiger : il faut faire une notoriété de prescription acquisitionnelle : le notaire remonte les fiches hypothécaires. S’il n’y a aucun titre publié au nom d’une parcelle, le notaire fait intervenir deux témoins qui vont constater et déclarer dans l’acte (ils seront considérés comme des « déclarants »), comme étant de notoriété publique, que le bien a toujours appartenu à telle famille. Le notaire indiquera que telle personne est décédée, par exemple, et signalera la famille des héritiers, la chaîne des héritiers à qui revient le bien. Il faut que la prescription soit trentenaire. Il faut avoir eu « la propriété paisible, continue, non équivoque » pendant trente ans pour bénéficier de la prescription trentenaire d’un bien. On fait donc un acte de notoriété de prescription.

Lorsqu’on a acheté un moulin et que l’on possède un acte sur lequel ne figure rien concernant la spécificité du moulin, que faire ?

Il faut faire rédiger un acte complémentaire destiné à être publié à la Conservation des Hypothèques pour rendre le droit opposable à l’égard des tiers. Il faut que ce soient les parties de l’acte d’origine qui reviennent signer. Il faut faire revenir le vendeur ou ses ayants droit s’il est décédé. Cet acte complémentaire doit comporter un « exposé » indiquant « qu’au cours de la vente initiale, il a été omis de mentionner que… ». On rappelle les conditions, les parties déclarent que les conditions sont remplies, avec exploit d’huissier annexé à l’acte complémentaire et l’on publie le tout à la Conservation des Hypothèques. Le mot d’ordre est que, si on a des éléments de preuves de l’existence d’un moulin et que rien ne figure dans l’acte, il faut faire rédiger un acte complémentaire.

On retrouve, parfois, des ouvrages recensant les moulins, pour lesquels des actes notariés sont signalés. Les auteurs de ces ouvrages ont publié ces actes qui sont référencés aux Archives Départementales. Peut-on considérer ces actes comme un commencement de preuve du fondé en titre car cela prouve l’existence du moulin à une époque donnée8 ?

Un acte notarié est un acte authentique. Il est supposé contenir des choses véritables car le notaire est censé les avoir vérifiées. On obtient ainsi, par cet acte, le mode de preuves qui soient les plus incontestables possible. Il suffit d’indiquer sur un acte une clause commençant ainsi, sans qu’il soit besoin d’une publication à la Conservation des Hypothèques: « Condition particulière : En tant que de besoin, les parties rappellent qu’au terme d’un acte reçu par Maître…, il a été noté ce qui suit le… ». Cela ne posera aucun problème au notaire de rédiger cette clause. Il convient aussi d’annexer ces documents d’archives, car ainsi on n’aura plus à chercher ces actes antérieurs concernant le moulin. On peut annexer des copies si elles comportent les signatures. Le mot d’ordre est d’annexer les éléments de preuve dans les actes.

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Une collectivité s’étant approprié le fond de la rivière, sans qu’il existe de titre de propriété et la parcelle n’étant pas cadastrée : comment faire pour entretenir les berges, par exemple lorsque cette même collectivité ne fait rien ?

Même s’il n’est pas possible de récupérer la propriété, dans la mesure où le moulin est fondé en titre, il est possible d’obtenir une servitude de passage pour l’entretien. Rien n’empêche d’autre part de faire un acte notarié de début de prescription acquisitive. Si depuis 17 ou 18 ans le propriétaire du moulin s’est comporté comme propriétaire des berges (même donc si l’on ne se trouve pas dans le cadre de la prescription trentenaire), il convient de faire un acte notarié qui va constater le début de la prescription trentenaire. Treize ans plus tard, il devient possible de faire un acte de notoriété de prescription. Si personne ne s’y oppose, au bout de trente ans on devient propriétaire et il est possible de publier l’acte.

 

1. Droit réel : L'adjectif "réel" qualifie un droit s'appliquant à un bien mobilier ou immobilier. On dit "un droit réel" (droit de propriété, droit d'usufruit, droit de nue-propriété).
2. Opposabilité de publicité foncière : La publicité peut être générale, comme c'est le cas des actes contenant constitution ou transfert de droits réels immobiliers ; ces actes, qui doivent être rédigés par un notaire, sont remis au Bureau des Hypothèques pour être consultés par tout intéressé.
3. Commissaire priseur : Les Commissaires priseurs, dénommés " Commissaires-priseurs judiciaires" depuis la loi n°2000-642 du 10 juillet 2000 portant réglementation des ventes volontaires de meubles aux enchères publiques, sont des officiers ministériels dont la fonction est de vendre des biens aux enchères publiques. Leur statut d'origine remonte à la période révolutionnaire. Ils sont regroupés en compagnies. Une Chambre nationale est instituée auprès du Garde des Sceaux. Les commissaires-priseurs peuvent exercer leur profession en commun sous la forme de sociétés civiles. Le monopole dont ils bénéficiaient jusqu'à la loi ci-dessus, a été supprimé. En ce qui concerne les ventes judiciaires, ils ont, avec les autres officiers publics ou ministériels et les autres personnes légalement habilitées, seuls compétence pour organiser et réaliser les ventes judiciaires de meubles aux enchères publiques, et faire les inventaires et prisées correspondants.
4. Exploit d’huissier : Le mot "exploit" figurait dans l'ancien Code de procédure civile. Il parait avoir été abandonné pour l'expression "acte d'huissier". On trouve le mot "exploit" dans les textes qui sont antérieurs en date à la promulgation du code de procédure civile, et notamment dans les lois et règlements portant statut des huissiers. La pratique du Palais en a cependant conservé l'usage.
5. Plans cadastraux en ligne : http://www.cadastre.gouv.fr/scpc/rechercherPlan.do
6. Exemple pour la Gironde : http://gael.gironde.fr/cadastre-search-form.html
7. CRIDON : Le CRIDON Bordeaux-Toulouse, créé en 1966, est le Centre de Recherches, d'Information et de Documentation Notariales. Il renseigne exclusivement les notaires en exercice installés dans son territoire d'intervention, à l’exclusion des particuliers et de tout autre professionnel. http://www.cridon-bt.fr. Il existe 4 autres CRIDON en France qui correspondent à des ressorts territoriaux différents : CRIDON Nord-Est, CRIDON de Paris, CRIDON Ouest et CRIDON Lyon
8. Recherches références moulins : pour les occitans, consulter le site http://www.guyenne.fr.

Nous remercions Maître Boutruche pour sa précieuse collaboration et ses conseils avisés.

Alain Eyquem, Président FDMF et Maître Boutruche, notaire

Paru dans le Monde des Moulins N°61 - Juillet 2017